不動産の活用が相続税対策に効果的な理由

相続税対策において、不動産活用は非常に重要な選択肢の一つです。不動産は、実際に取引される時価（実勢価格）と、相続税がかかる基準となる相続税評価額に大きな差があることが特徴です。この差を活用することで、相続税の負担を大きく軽減できる可能性があります。

例えば、1億円で購入した不動産が、相続財産としては6,000万円程度で評価される場合もあります。これは現金や預金などの他の資産と比べて、相続税の課税対象額を大幅に抑えられることを意味します。

相続税対策で不動産の活用が有効な理由として、以下の3点が挙げられます。

評価額の低さ

不動産の相続税評価額は、一般的に時価よりも低く設定されています。例えば土地の場合、路線価方式や倍率方式で評価されますが、これらは時価の約70～80％程度に抑えられています。

各種の特例措置

不動産には、相続税を軽減するための様々な特例措置が設けられています。代表的なものに「小規模宅地等の特例」があり、条件を満たせば最大80％もの評価額の減額が可能です。

収益性と資産価値の維持

賃貸不動産の場合は継続的な収入が見込めるため、相続人の生活基盤を支える役割も果たします。また、適切に管理すれば資産価値が維持・向上する可能性もあります。

このように、不動産は他の資産と比べて相続税評価が低く抑えられる傾向にあり、相続税対策として有効な選択肢となっています。

相続税対策で不動産を活用するメリット

不動産を活用した相続税対策には、様々なメリットがあります。これらのメリットを理解することで、より効果的な相続税対策を実現できます。

相続税評価額の圧縮効果

不動産は、相続税評価額が市場価格よりも低く設定されることが多いです。そのため、不動産を保有することで相続財産の評価額を抑えられる可能性があります。

安定的な収入源の確保

賃貸不動産として活用することで、安定した家賃収入を得られます。これにより、相続人の生活基盤を支える資産となります。

節税効果の高い特例の適用

小規模宅地等の特例など、不動産に関する相続税の軽減措置を活用できます。これにより大幅な節税効果が期待できます。

専門家はこれらのメリットを踏まえつつ、個々の状況に応じた最適な不動産活用戦略を提案します。ただし、不動産活用には維持管理コストなどのデメリットもあるため、総合的な判断が必要です。

自宅の有効活用：小規模宅地等の特例

自宅として使用していた土地は、相続税評価額が最大80％減額される特例があります。

• 居住用宅地：330平方メートルまで80％減額
• 事業用宅地：400平方メートルまで80％減額

この特例を利用することで、大幅な節税効果が期待できます。

賃貸不動産経営：収益物件の評価減

賃貸不動産を活用した相続税対策は、収益物件の評価額を下げることで課税対象額を抑える方法です。

貸家建付地の評価減

賃貸用の土地（貸家建付地）は、更地よりも評価額が低くなります。これは、借地権や借家権が設定されているため、土地の自由な使用が制限されるからです。

建物の評価方法

賃貸用建物は、固定資産税評価額で評価されます。これは通常、本来の評価額よりも低く算定されるため、相続税評価額を抑えることができます。

小規模宅地等の特例の適用

賃貸用不動産にも小規模宅地等の特例が適用可能です。200平方メートルまでの土地について、評価額を50％減額できます。

これらの要因により、賃貸不動産経営は相続税対策として有効な手段となります。ただし、収益性や維持管理コストなども考慮し、長期的な視点で導入を検討することが重要です。

借入金の活用：負債による課税対象額の減少

相続税対策として借入金を活用する方法もあります。この手法の基本的な考え方は、借入金を負債として相続財産から控除することで、課税対象となる純資産額を減少させるというものです。

具体的な方法としては、以下のようなものがあります。

• 不動産購入のための借入
• 賃貸物件建築のための借入
• 生命保険料支払いのための借入

ただし、借入金を活用する際には以下の点に注意が必要です。

• 借入金の使途を明確にすること
• 返済計画を立てること
• 金利負担を考慮すること

借入金の活用は効果的な相続税対策となりますが、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが重要です。

不動産の売却タイミングに注意

相続税対策で不動産を活用する際は、売却のタイミングに注意が必要です。相続税申告後3年以内の売却は、税務調査で問題視される可能性があります。特に、2018年4月以降に貸付を開始した宅地は、貸付から相続まで3年以上の期間がないと「小規模宅地等の特例」が適用されません。

税務署が相続税対策目的と判断すると、節税効果のある控除が認められなくなるおそれがあります。税務調査は通常、過去3年間を遡って行われるため、申告後3年以内の売却は相続税対策と見なされる可能性が高くなります。このリスクを回避するには、相続税申告後、不動産を少なくとも3年以上保有してから売却することが重要です。

収益性と維持管理コストの考慮

不動産を活用した相続税対策を行う際、収益性と維持管理コストのバランスを慎重に検討することが重要です。高い収益性が見込める物件であっても、維持管理コストが膨大であれば、長期的には資産価値の減少につながる可能性があります。

収益性を判断する際は、以下の点に注目しましょう。

• 物件選定時に立地や需要を十分に調査する
• 修繕費や固定資産税などのランニングコストを事前に試算する
• プロの管理会社に委託するなど、効率的な運営を心がける

相続人の意向と公平性の確保

不動産は分割が難しく、相続人間でトラブルの原因になりやすい資産です。相続税対策に不動産を活用する際は、相続人の意向を考慮し、公平性を確保することが重要です。以下の点に注意しましょう。

• 生前に相続人の意向を確認し、話し合いを重ねる
• 遺言書を作成し、不動産の承継者を明確にする
• 他の相続人には現金や別の資産で調整を図る

以上の点に注意して不動産活用を行えば、相続税対策としての効果を最大限に発揮できるでしょう。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に計画を立てることをおすすめします。